吴新坚：从万科模式探索保障房建设盈利模式

全经联研究院地产研究员、全国房地产商会联盟理事 吴新坚 

市场背景  

2011年3月9日，在“保障性住房建设和房地产市场调控”专题会议上，住建部副部长齐骥表示：要完成3600万套保障房任务，需要投入1.3—1.4万亿元资金，其中8000多亿元将通过社会机构、保障对象以及企业投入筹集，5000多亿元将由中央、省级政府以及市县政府通过各种渠道筹集。1000万套保障类住房包括400万套棚户区改造住房，经济适用房和“两限房”近200万套，廉租房160多万套，公租房近220万套。对于公租房的投资建设，采取政府主导、社会参与，制定相应的优惠政策，来鼓励和吸引企业参与公租房的建设和运营。

据数据显示，2010年，全国销售商品住房9.3亿平方米，据此类推大约售出900万套。而国家今年公布的1000万套保障房数量可能将首次超过商品房！这项雄心勃勃“国家民生战略工程”一经公布，在业界掀起巨大波澜，面对8000亿社会资本市场蛋糕，万科、金地、恒大、保利、绿城等国家级开发企业都表示出浓厚兴趣。 

一．万科积极参与国家保障房建设意义深远  

为中低收入人群盖房子也可以赚钱，还可以很好履行开发商的企业公民社会责任。未来房地产企业大规模参与地方的保障性住房建设将是市场的大趋势，万科如实说。据相关数据显示：2006年以来，万科已竣工和在建的各类保障性住房约320万平方米。 

万科“保障房”大事记  

2006   万科   广州万汇楼保障房项目   投资4600万   年平均收益率仅为2.6%。  

万科2006年利用通过招拍挂获取的自有土地投资4600万元打造了广州万汇楼项目，以低租金面向城市低收入务工人群、新毕业学生等出租。项目于2008年交付使用后，出租率接近100%。根据现有租金收益情况的计算，万汇楼的建筑成本可在25年后回本，该项目在剩下的45年时间内，预计有8280万元的租金收益，而平均每年收益为118万元，年平均收益率仅为2.6%。  

2010年  8月25日   万科   深圳龙华保障性住房项目 

8月25日，由万科承建的龙华保障性住房项目开工建设，这也是深圳有史以来最大的保障性住房项目。龙华保障性住房项目被深圳市政府定位为公共租赁住房，首次采用政府主导、企业参与的代建总承包建设模式。项目总建筑面积约21万平方米，计划2012年7月完工，总投资约7.6亿元。 

2011年4月14日   万科   河北保障房  8千套  

2011年4月11日，万科与河北省住房和城乡建设厅签署了《关于建设保障性住房的战略合作协议》。 据悉，万科签署的协议将涉及到在河北省辖区内的廊坊、保定、唐山、秦皇岛、沧州、张家口等六个城市合作开发建设保障性住房，包括开发建设公共租赁房、限价商品住房、廉租住房等保障性住房项目，规模预计为8000套。 

二．万科“住宅产业化”与“保障地产”的盈利空间  

所谓万科住宅产业化，是用工业化生产的方式来建造住宅，以提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗，联合国提出“住宅产业化的”的6条标准，生产的连续性，生产物的标准化，生产过程的集成化，工程建筑管理的规范化，生产的机械化，技术生产科研的一体化。  

“保障地产”盈利之一：保障房开发的工业化标准化，降低开发商开发成本

2010年8月25日，深圳有史以来最大的由万科承建的龙华保障性住房项目正式开工建设。万科表示，将力争把该项目打造成为住宅产业化的示范项目和全国保障性住房的标杆，并成为公司未来利润增长点之一。 

其次，保障性住房非常适合做工业化，首先是户型面积标准化，让品质更加有保障，采购成本更低；保障性住房项目往往要求包括装修的两年内必须能够入住，因此工业化在这方面的优势非常显著。万科表示，在保障性住房方面有着更多优势。一方面万科在小户型住宅设计建造和综合社区开发方面已经非常成熟，另一方面是万科多年来在公共租赁住房运作方面一直在实践。按照产业化方式建设的保障性住房项目，项目将像造汽车一样造房子，不但可缩短工期，还可解决劳动力紧缺等问题。

万科的住宅工业化生产模式非常适合开发保障房标准化、规模化产品。据分析，1000万套的保障房总投入1.4万亿元，平均一套保障房的建造成本约14万。以每套70㎡每平方米只有2000元左右的工程造价。以2.0的容积率计算，而国内高层建筑的平均建安成本在2700元～3000元/平方米。所以保障房开发的必须走工业化标准化，才能把建安成本控制2000元左右。我们相信万科应该清楚这一点。 

“保障地产”盈利之二：保障房经营的安全性和稳定性  

南京市住建委对承建保障房的开发商要求利润率控制在3%，另外可获得1%到2%的管理费。上海要求安置房的利润率在5%左右。根据摩根大通的统计，保障房的纯利润率可达13%~15%，同时开发商却可以在信贷、土地、税收等多方面获得不少政策支持，尤其是不会占用过多的开发资金，市场风险较低，而且“政府订单式”开发模式，从而节省前期市场调研、中期产品设计、工程监理，后期营销推广费用。最重要一点，不会担心房子会卖（租）不出去，造成房子被空置的风险。所以，保障房建设，堪称为开发商在房地产市场低迷时的“避风港”。 

“保障地产”盈利之三：保障房销售的利润率和资产的周转率 

房地产开发的投资收益，取决于销售的利润率和资产的周转率。而且政策性住房在需求上是稳定且充裕的，只要按时交付使用，资金的回笼就不成问题，从而将资金的周转速度最大化。以中国城市化速度每年将1000多万人口入城，未来保障房市场规模巨大、利润率稳定在3%到5%、风险低、资金周转率高、容易获得信贷支持，与“风险高、利润高但不稳定、资金周转率低”的商品房市场之间，在调控逐步深入之下，保障房市场愈发受到开发商的青睐。多年来，万科模式最强调的一点就是：不求高利润率，追求高资产周转率。 

“保障地产”盈利之四：保障房的商业用房销售，可成开发商盈利点

如按“政府出地，企业出钱”的开发保障房模式，以每平方平均建安成本2500元左右，建造100万平方米的保障房社区，开发商需投资25亿左右建安成本，同时，开发商至少可建造8万平方米左右的商业配套设施，如果发展商按市价以1万平方米出售商业用房可以收回8亿元左右资金，作为企业开发的盈利点。  

具体到公租房的建设模式上，住建部列举了三种办法。第一种是由政府出地、政府投资、政府管理。第二种模式是“政府出地，企业出钱”。第三种模式是政府拿出一部分土地，定性为公租房用途。按第二种模式。建造100万平方米的公租房社区，按平均建安成本2000元/平方米算，需投资20亿左右建安成本。按重庆市提供公租房盈利模式：第一，公租房出租的租金可以偿还银行利息；第二，公租房的各类配套商业用房，出售后可以实现部分前提投资资金回笼；另外，一部分公租房的住户，几年后会按经济适用房的价格买下公租房，这样也可以加速开发商资金问题。这三个来源就可以平衡本金和产生的利息。在归还完本息后，公租房子照样可出租的，公租房系统完全能够实现保值增值。  

三．保障房建设也是品牌房企持续发展的必由之路 

目前保障房市场与商品房市场还有所差距。首先表现在风险的控制上，总体上保障房风险较低、安全性较好，但在售价限定的情况下，如果碰上建材价格上涨，风险则是由企业承担。所以，保障房建设需要企业有较强的成本控制能力，比较适合规模化的大型企业和具有很强施工经验的开发企业。政府按住宅用地的70%都用于保障房和中小套型商品房，而且商品房用地也要求配建一定比例的保障房的土地政策，只要拿地开发，基本上绕不开保障房的建设，所以而言，保障房建设也是大部分房企的必由之路。（作者：吴新坚  全经联研究院地产研究员、全国房地产商会联盟理事、全国房地产经理人联盟理事）